Industrie- und Logistikimmobilien rücken als Alternative zu Wohninvestments immer stärker in den Fokus von Investoren. Unterstützt wird dieser Trend vom anhaltenden Wachstum des Onlinehandels, der Neuordnung globaler Lieferketten sowie den Bestrebungen vieler europäischer Staaten, industrielle Wertschöpfung wieder stärker im eigenen Wirtschaftsraum zu verankern. Eine neue Studie im Rahmen des Immo-Monitoring analysiert die Perspektiven dieses Segments, beleuchtet die attraktivsten Regionen, untersucht die Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Mieten und zeigt die Chancen und Risiken für Investoren in der Schweiz und in Europa auf. Nachfolgend finden Sie die Zusammenfassung.
Industrie und Logistik: Ein Segment mit Wachstumspotenzial
Industrie ist strategisch bedeutsam, Logistik wächst stark
- Die verarbeitende Industrie stellt fast 14 % der Gesamtbeschäftigung in der Schweiz. Während die Beschäftigtenzahl in den vergangenen zehn Jahren kaum anstieg, nahm die Wertschöpfung deutlich zu, hauptsächlich dank der Pharmaindustrie.
- Im Logistikbereich legte die Beschäftigung im Bereich der Lagerei in den letzten zehn Jahren um rund 25 % zu, getragen vom Aufschwung des Onlinehandels und der Modernisierung der Logistikketten.
Industrie- und Logistikcluster in der Schweiz und in Europa
Angebotsknappheit bleibt bestehen
- Zwischen dem 2. Quartal 2025 und dem 1. Quartal 2026 wurden in der Schweiz im Bereich Industrie und Logistik Neubauprojekte im Umfang von 4.4 Milliarden Franken bewilligt. Dies entspricht fast 40 % des Bauvolumens ausserhalb des Wohnbereichs.
- Allerdings zeigt sich, dass die Bautätigkeit, um die Baupreisteuerung bereinigt, gegenüber der Zeit vor der Pandemie leicht rückläufig ist.
- Die Angebotsziffer von Industrie- und Logistikflächen liegt seit zehn Jahren konstant zwischen 1.0 und 1.5 %. Dies weist auf eine sehr geringe Verfügbarkeit von Mietflächen hin.
Mieten entwickeln sich dynamisch
- Die Medianmieten von Gewerbe- und Lagerflächen belaufen sich auf 188 bzw. 116 Franken pro m² und Jahr. In den letzten zehn Jahren stiegen die Mieten für Gewerbeflächen dank der robusten Nachfrage und dem geringen Angebot um 12.3 %.
- In Zürich und Genf übersteigen die Spitzenmieten für Logistikflächen die Marke von 300 Franken pro m² und Jahr deutlich und zählen damit zu den höchsten Europas. Dies ist Ausdruck der Knappheit an Bauland und der Präsenz von Unternehmen, die eine hohe Wertschöpfung generieren.
Investments: Hohe und stabile Mieterträge
- In Europa erzielten Industrie- und Logistikimmobilien dank kräftiger Wertsteigerungen eine bessere Performance als in der Schweiz. Dem standen jedoch deutlich stärkere Wertschwankungen gegenüber.
- Börsenkotierte Immobiliengesellschaften mit Schwerpunkt Industrie und Logistik erzielten in den vergangenen zehn Jahren durchschnittliche Jahresperformances von 10.0 % in den USA und 8.8 % in Europa. Diese überdurchschnittlichen Renditen gingen naturgemäss mit einer deutlich höheren Volatilität einher als bei Direktanlagen.
Technologie prägt den künftigen Flächenbedarf
- Die langfristigen Perspektiven für Industrie- und Lagerflächen bleiben dank des Wachstums des Onlinehandels, der Industrieinvestitionen und des Strebens nach resilienteren Lieferketten günstig.
- Robotisierung und künstliche Intelligenz könnten die Anforderungen an Immobilien verändern. Die Unternehmen werden vermehrt spezialisierte, automatisierte und technisch leistungsfähige Gebäude nachfragen, mit denen sie ihre Produktivität steigern können.
Lesen Sie die ganze Studie im Immo-Monitoring!
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